我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

  提问：沪叔您好！我最近看了几个楼盘，普陀区的香溢花城三期和保华城市之星，另准备参加竞拍长宁区的一套翡翠豪庭房子，普陀区的房子总价在1850-2100万元，翡翠豪庭竞拍底价1525万元，面积都在140-180平米之间，我希望近地铁、对口学校（目前关注初中），请给予一些指导意见。我在闵行区吴中路有一套144平米房子，2018.11月购进，上海社保自2012.6月开始缴纳，已转上海户口（研究生学历），热门新房积分基本不够。

  沪叔：你好，首先拆分一下你的需求，①目前自己的房子在闵行区吴中路沿线，那要么是金虹桥，要么是金汇或龙柏，孩子户籍和学籍应该现在也在闵行区。

  ②看的房子总价段在2000w上下，那么你的预算没有具体说，可能也在2000w浮动。

  ③你这边关注对口初中，没说要求学区，所以这里有一个矛盾点，打新买的是期房，小区交房前没有学区对口一说。如果小孩子初中不是即时性的考虑，那可以打新，可以买二手，如果是即时性的学区要求，那么只能买二手，其次市区的学区是学籍对口，如果要买进市区需要在孩子小学阶段做出相应的调整。

  ④说一下，你关注的三个小区。香溢花城，宝华城市之星均位于普陀光新版块，老的工人新村，多以老破小的产品和老年人群租户社群聚集，当下市场行情，前者单价10w/平中规中矩的次新住宅，后者单价13-14w/平属于版块内标杆高端小区，上海没有翡翠豪庭小区，不过就你描述的140-180平的户型段，你说的应该是翡翠名都（金虹桥的名都城三期）这个次新小区，这个小区环境不如名都城一二期，房龄新是优势，小区正东面对着光明乳业的二厂，目前不拆。

  提问：沪叔，你好，单身无房，上海工作的刚需，毕业不久，有购房资格，但是预算有限，想在上海买一套刚需房，在闵行工作，想在工作地点附近买一套房子，通勤时间会比较短，请问闵行地区有适合我的房产吗？浦江镇怎么样呢？

  沪叔：你好，闵行浦江地区的板块面积较大，规划人口数量较多，整体住房面积较大，属于以居住为主的板块。浦江镇是由上海世博会动迁带来的发展，上海世博会园区建设给浦江镇带来了人口及发展的机会。从地理位置来看，该区位于闵行区东南部，接壤浦东新区，地理位置优越，有8号线，交通便利。从商业设施来看，周边配套完善，能够完全满足日常生活所需。但是该区新房空置率较高，存在一定的房地产泡沫，必须要格外注意。不过该区动迁房的居住率较高，也有一定的居住氛围。

  提问：沪叔您好。预算是600w，两房，目前我和我母亲最看中张江板块（不过另外只实地看了金桥和三林），但我觉得有可能是因为我一直生活在川沙对于张江比较熟悉，我看有的自媒体推荐三林板块，但我get不到。所以想问问有没什么推荐板块。想投资兼自住（即满足通勤）。另外我和我妈妈在张江板块觉得可选的房有三个片区。一个是高斯路那边（在建的21号线年之前的动迁小区，但两房房源非常少，买得起的学区也很一般。第二是中环外的玉兰香苑片区，那边总共有四期时间跨度04年-10年。但在售的两房已经在预算的临界线了，且离地铁站远。第三是往南华夏高架附近的川杨新苑和申城佳苑，房龄新，10年-18年。如果出于投资兼自住哪个片区更合适呢。

  沪叔：就你目前关注的张江片区里面：①紫薇公园附近的动迁+老楼梯房，21号线公里附近住宅。②二中心小学+竹园初的二梯队学区动迁但不临近配套。③孙桥的次新动迁。从保值上来说，选②确定性更多。从自住属性来说，①③临近配套，生活更便利。600w实际上看你这边选择的产品情况，基本能买到浦东中内环的2房。

  最近身边朋友问沪叔，现在楼市怎么样，停贷潮会不会让房产泡沫破裂？其实大规模断供，烂尾几年前也出现过，不过现在因为疫情更严重，你看看08年和14年，08年金融危机，房价下跌，爆发断供案例，2014年楼市高库存，部分房企资金链出现危机，房价下行，和现在楼市遭遇类似，任何预测都是徒劳的，害怕泡沫而不去买房，对于个人后半生是另外的结果，一个大泡沫的形成和破裂，有可能横跨你的一生。关于2022年楼市判断详见知识星球。

  提问：我今年刚有购房资格，积分只有62分，手上只有近300万的现金，想买500多万的房子，像我们这样的一种情况是买新房还是二手房呢？目前锁定两个小区，周浦地铁口的美林小城，和泗经的保利翡丽公馆，都靠地铁口，周浦离地铁口更近一些。

  沪叔：你好，地段上来讲，两个都是近郊版块，到市区的距离差不多。自驾通勤这块，周浦完胜泗泾，毕竟沪南路，S3到市区依旧很方便的，泗泾早晚高峰，从泗陈公路上嘉闵高架，半个小时都不一定上的去。配套上面，出门地铁+商业其实都还算便利。

  小区来说，保利完胜美林小城，美林是2002年的商品+动迁混居小区，2000多户，8000多口人，不带电梯的都是动迁，小区品质非常一般。保利属于南泗泾的标杆了，本身在版块内就属于房价领跑的小区。

  提问：沪叔，你好，浦东工作，自住300万左右的房子是选在市区老破小还是外环外，因为外地有一套房，有贷款记录。现在手里有200万左右，在纠结曹路动迁房还是杨浦中原地区曹路动迁，另外这个预算投资的话，该怎么买呢？

  沪叔：你好，目前曹路地铁口的永华苑，基本成交价在350w+可以买到85的两房户型，地铁口北侧的星颂，星晓家园，70平两房成交价也是305w+，您如果是在外高桥上班，不论是高行高东还是外高桥，两个板块自住都没问题，从配套上来说，个人更推荐中原，从溢价上来说，曹路相比中原可能更多，但从投资角度上来说，两个板块都比较一般，属于跟跑大盘的板块

  如果是纯投资，不考虑自住通勤，300w的预算可以把范围面扩宽，选择外环线边缘的近郊板块，有比当下您意向的两个板块更利于投资的板块，因为房产投资当下没有政策红利的加持，未来增速放缓的了，选择对板块是尤为重要的

  投资出发点看版面常住的人群，像杨浦很多板块老房子，城市界面比较旧，住的都是本地local爷叔阿姨，不会有高消费文娱的习惯，这种板块房价大概率不会有破格的提升，也不会有多少年轻人愿意来接盘，一是不符合年轻人当下的居住理念二是房龄太旧不好贷款

  300w可投资板块比较优质的当下能关注：嘉定江桥13号线金运路地铁口附近动迁

  周浦18号线沈梅路附近动迁。这两个板块的投资属性当下更具备确定性，一个是聚集了上海西部外溢年轻人第一站，一个是浦东向南发展的第一站周浦板块的最低入门门槛。13号线金运路地铁口下来就是万达广场，商业+地铁+年轻人是投资优势，18号线块地铁口空地，预计今年待拍，这一片的商业配套源于就近沈梅东路的底商满足日常生活所需，往北2站地铁口才是大型周浦万达配套，周浦的产业比较确定，周浦医谷已规模雏形，对标张江药谷，这个都是张江科学城的敲定版面，浦东多看产业。

  提问：沪叔你好，名下在中环有套20年房龄的老房子，想要卖掉自己的老房子去买唐镇或者虹桥好点的新房，请问这样好不好呢？

  沪叔：你好，从总的来看，中内环的二手房的优势主要在于交通便利，商圈发达，居住条件不错，周围有学校或者医院，基础设施完善，地铁，学区，配套都绝对强于外环。但是外环的配套设施，周围的环境绿化，发展的潜在能力等，都可能会比内环更好。对于卖房来置换的朋友来说，一定要考虑清楚，认真斟酌地段，周边设施，学校对于今后生活的影响，同时要考虑决策的正确性及分数是不是满足购买标准。